Daniel está buscando un piso para emanciparse en Madrid. Hace unos días visitó una vivienda en el centro. Su precio en el anuncio en una plataforma superaba su presupuesto previsto, pero, si le convencía, tenía la esperanza de poder negociar un pequeño descuento. El propietario era un particular, que le dijo que estaba dispuesto a escuchar ofertas, pero apenas 48 horas después le escribió un mensaje para informarle de que ya había tenido una propuesta por la cantidad que pedía, dejando la puerta abierta a una suerte de puja, por encima del precio inicial. Capacidad de negociación: nula. La brecha entre el precio de oferta en Idealista, uno de los principales portales del sector, y el que muestran las operaciones de compraventa que registran los notarios se ha reducido en las grandes ciudades, en una dinámica a la que acompañan las bajadas de tipos y mayor disponibilidad de crédito, un mayor volumen de transacciones y unos precios que no tocan techo.

Las curvas que dibujan los gráficos de precio medio de oferta en Idealista y el que finalmente se paga, que es el que registran los notarios, permiten realizar análisis por varios frentes, pero siempre con cautelas, al tratarse de fuentes diferentes. “En los periodos de recesión, los asking prices se distancian más de los transaccionados finales, mientras en las épocas al alza, se juntan”, indica la doctora en sociología y experta en vivienda Almudena Martínez. Como muestra el siguiente gráfico, en Barcelona, Madrid y Bilbao, esa brecha supone entre un 10 y un 12%, con notables diferencias respecto a finales de 2019, con un 19,4%, un 17,2% y un 13,7%, respectivamente.

Así evoluciona el precio medio por metro cuadrado de las viviendas

Evolución semestral del precio medio del metro cuadrado de la oferta publicada en Idealista y de la venta recogida por el Consejo General del Notariado. Desliza el cursor para obtener más detalle de cada municipio

Fuente: CGN | Idealista

“La brecha se puede analizar desde dos vías: una de carácter más estática y otra que tiene que ver con las condiciones de mercado”, explica el economista e investigador en KSNET, Pablo Tucat. El primero es el conocido como ‘efecto ancla’: “Cuando el propietario fija un precio, la negociación se produce en torno a ese precio, así que la tendencia siempre es dejarlo alto, para tener margen para bajar”, señala. Esta es una de las razones que explican la diferencia entre ambos indicadores en todas las ciudades analizadas, salvo en Málaga. Pero también por qué en épocas de recesión la banda gris se agranda.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los precios de oferta y de venta cayeron, pero los primeros comenzaron a subir de forma más acentuada. La diferencia entonces era que esa demanda no aguantaba los precios de oferta. “El que quería vender, se resistía y se anunciaba con precios que no caían tanto, pero no encontraba compradores”, razona el director asociado de la consultora AFI, Enrique Martín Barragán. A finales de 2013, la diferencia en Sevilla era de un 39,4%, frente al 18,2% actual. En Valencia suponía más del 30%, ante el 20% de 2024.

“En Sevilla continúa habiendo un desfase porque la gente se ha ido a vivir a otros pueblos cercanos, como Dos Hermanas, donde había mucho suelo disponible que se había quedado sin terminar y se ha visto impulsado por promotores y cooperativas”, indica Martín Barragán. Un caso similar habría ocurrido en Valencia, porque “si los precios son altísimos en la ciudad y tienes buenas comunicaciones, te puedes ir a otro municipio cercano”.

Otra de las evidencias que ofrecen las gráficas es que la demanda lo aguanta todo. La oferta en Madrid y Barcelona supera ampliamente los 4.000 euros por metro cuadrado, pero las operaciones de compraventa se ubican, de media, en torno a los 3.900. “Vemos una demanda con mayor poder adquisitivo, que acaba consolidando esos precios”, indica Tucat. Es decir, compra quien puede pagar a esos precios. “La mala noticia es que las transacciones reales siguen en esa tendencia ascendente, sin nada que lo pare, porque sigue habiendo demanda solvente en unos segmentos de mercado. El problema es que según avanzan, hay gente que se va quedando fuera de la posibilidad de acceso a la compra. Una vivienda de 90 metros a más de 3.000 euros el metro cuadrado se va por encima de los 300.000… una cosa muy seria para miles de familias”, continúa Martín Barragán.

Alberto acaba de comprar una vivienda. Pero apenas pudo rascar un par de miles de euros en su oferta. “Habíamos visto un par de pisos que nos gustaban, pero cansa que nos los quitaran en las narices, así que ofertamos casi en precio”, dice resignado. Según los datos del último estudio sobre venta exprés de Idealista, el 12% de los inmuebles vendidos en el cuarto trimestre de 2024 no estuvo anunciado ni una semana, alcanzando el 15% en Barcelona y el 17% en Madrid y con picos en Granada (21%), Valencia (19%) y Girona, Tarragona y Zaragoza (18%).

“La curva de demanda está subiendo porque en este momento existen unas condiciones hipotecarias mejores, lo que aumenta la posibilidad de endeudamiento de las familias, pero también hay una variable especulativa que hay que tener en cuenta”, considera Almudena Martínez. Más aún, cuando el volumen de compraventas no habla de un agotamiento, sino todo lo contrario. El siguiente gráfico muestra el número medio de las operaciones, al alza. “En épocas alcistas, con un aumento de las transacciones y mayor dinamismo en el mercado, se reduce el margen de negociación”, indica la doctora.

Suben las transacciones, pero baja la diferencia entre la oferta y el precio de venta

A la izquierda, la media móvil de la diferencia de la oferta del precio del metro cuadrado respecto al de venta, en porcentaje. A la derecha, la media móvil del número de ventas

Fuente: CGN | Idealista

La experta señala los ejemplos de Barcelona y Madrid, como zonas con mucha presión y necesidad de vivienda, pero también compra especulativa. O Málaga, con un factor turístico fuerte, que ha crecido mucho como ciudad en términos poblacionales y económicos. De hecho, en el municipio andaluz, el precio de venta supera al de oferta. Aquí, todas las fuentes consultadas coinciden en señalar la compra por parte de extranjeros. “Estos no pasan por Idealista, mira los brookers inmobiliarios, que van por otras vías y no se anuncian en el mismo segmento de mercado”, indica el presidente de AFI. “Tienen mayor poder adquisitivo y un menor conocimiento del mercado”, añade Tucat.

Martín Barragán atribuye la cercanía de precio de oferta en Idealista al de venta final a una actividad inmobiliaria poco desarrollada en los últimos años, donde “no hay un exceso de oferta ni muchas alternativas”. En Palma, sin embargo, considera que las expectativas se siguen ensanchando, con precio de vendedor rozando los 4.000 euros por metro cuadrado, pese a que las transacciones no alcanzan esos niveles.

Con todo, Tucat considera que hay cierto margen de negociación en algunas zonas. Sobre todo, si el comprador conoce el mercado. “En Barcelona hay mucha transparencia de precios y sabes, al menos, a cómo estaba el metro cuadrado en una zona específica el trimestre anterior, lo que ayuda a la negociación”, indica este experto que admite, no obstante, que el inmobiliario es un mercado imperfecto. “La oferta está muy bien informada, mientras la demanda, sobre todo si es particular, lo está menos”.

Entre las propuestas, Martínez plantea la implementación de políticas de vivienda que “regulen el hecho de que la vivienda no sea simplemente una mercancía, sino que funcionen para satisfacer una necesidad social”. A su juicio, la herramienta clave es un parque público de vivienda potente, que contrarreste los efectos nocivos de los fenómenos lucrativos en torno a la especulación. “Si hubiera un parque de viviendas desmercantilizado, el precio en el mercado libre podría subir, pero de forma mucho más contenida”.