Conocíamos la intención general, pero faltaba por saber la letra pequeña del Plan Reside, la herramienta con la que el Ayuntamiento de Madrid quiere ordenar la oferta de pisos turísticos en la capital. El Gobierno de José Luis Martínez-Almeida acaba de sacar a información pública el texto de una normativa que reemplazará a la aprobada por Manuela Carmena en el año 2019 y que de momento es observada con recelo tanto por organizaciones vecinales como por pequeños propietarios de Viviendas de Uso Turístico (VUT).

El Plan Reside consiste formalmente en una sola hoja de cambios normativos, aunque con mucho contenido, según el texto al que ha tenido acceso Somos Madrid. En líneas generales, es más restrictivo para la proliferación de pisos turísticos que el Plan Especial de Hospedaje (el aprobado durante la alcaldía de Ahora Madrid) que viene a sustituir: permite las VUT en menos lugares que actualmente y blinda totalmente algunos espacios donde los que hasta la suspensión de licencias para actividad turística podían abrir legalmente estos negocios.

Para que un piso Airbnb pueda operar legalmente en Madrid necesita estar inscrito en el registro de la Comunidad de Madrid y obtener la licencia de funcionamiento del Ayuntamiento, como cualquier otro negocio. Lo que hace ahora el consistorio con esta modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) es cambiar las reglas por las que se conceden o no estas licencias. Se prevé que entre en vigor el próximo verano.

La filosofía del Plan Reside, que es como el área de Urbanismo ha llamado a este cambio legal, es la de separar los pisos turísticos de las viviendas residenciales en toda la almendra central, en el área de coincide con la APE 00.01 de Madrid (el centro histórico) y que abarca los distritos Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro y parte de Arganzuela y Moncloa. Ningún edificio donde vivan vecinos podrá albergar pisos turísticos, sin excepción (hasta ahora, se permitía en los bajos comerciales).

Las excepciones llegan, según la normativa aprobada a la que ha tenido acceso este periódico, en la posibilidad de convertir edificios enteros en negocios de pisos turísticos. No hay cambios en los de uso terciario (los dedicados a oficinas, por ejemplo) que podrán transformarse en este tipo de alojamientos, como ya venía sucediendo. El Plan Reside permite “el uso alternativo en edificios de uso existente no residencial”, pero también en “edificios de uso residencial en niveles C y D”, es decir, los situados en los principales ejes comerciales. El plan aprobado por Carmena dejaba abrir VUT en estos lugares, aunque siempre con acceso independiente. Esa condición desaparece ahora.

Pero la gran excepción que plantea el Gobierno de Almeida es permitir abrir edificios completos de pisos turísticos en edificios de uso residencial en niveles A y B, es decir, los situados en el interior de los barrios. Hasta ahora, el plan de Carmena dejaba hacerlo en planta inferior a la baja, baja y primera, siempre con acceso independiente, lo que en la práctica reducía a los locales las propiedades que podían convertirse en pisos Airbnb. El nuevo Plan Reside permite el turístico como uso autorizable en los edificios con niveles 1 y 2 de protección. Y para los de nivel 3 permite uso alternativo. La condición para esto último es que se rehabilite el edificio y que vuelva a su uso residencial después de 15 años, es decir a partir del año 2040.

Asociaciones de vecinos y partidos de la oposición han alertado de que esta medida puede acelerar la compra de bloques residenciales enteros por parte de fondos de inversión para convertirlos en turísticos, con la consiguiente expulsión de sus inquilinos. Esta tendencia ya ha venido produciéndose sin el incentivo turístico en Lavapiés, Malasaña, Arganzuela o Chamberí.

APE 00.01 (línea azul) que delimita las actuaciones del Plan Reside

Por otro lado, el Plan Reside blinda los locales del centro para que no puedan ser transformados en pisos turísticos. En concreto “se prohíbe la transformación a locales de uso terciario hospedaje de los locales de planta baja” y además “en los niveles C y D se prohíbe la transformación de locales de planta baja en vivienda”, lo que significa que en los principales ejes comerciales no podrán destinarse tampoco a pisos residenciales.

El peligro de los pisos en locales fuera del centro

Como indicábamos, la normativa es muy restrictiva en el centro histórico (la citada APE 00.01), pero se relaja fuera de esta zona. Las principales restricciones son las de que “en los ejes terciarios se prohíbe la transformación en vivienda locales de planta baja y la implantación en ellos del uso terciario hospedaje”, dentro de un listado de calles que ya se hizo público y que amplía la norma del acceso independiente para el resto de la ciudad, lo que en la práctica significará en muchos casos que para abrir pisos turísticos haya que convertir el edificio completo para el negocio.

Para las asociaciones de vecinos, la experiencia del plan vigente -el PEH- muestra que la medida propuesta por el Ayuntamiento provocará que se extiendan aún más la conversión de bajos de edificios en pisos Airbnb, como ya está pasando en amplios barrios de Tetuán, Carabanchel o Puente de Vallecas, zonas todas ellas muy bien comunicadas con el centro de Madrid y donde a la vez los precios de estos locales son relativamente baratos.

¿La aprobación del plan significará el fin de las VUT ilegales en Madrid? Es algo que está en dudas, ya que el Ayuntamiento no está consiguiendo que su número disminuya, pese a haber endurecido notablemente las multas. Hasta el mes de octubre, había en Madrid 1.153 pisos turísticos más sin licencia que en abril, cuando el consistorio suspendió las licencias y elevó las sanciones. El número de inspectores es muy bajo para la cantidad de viviendas que abren negocios con este formato y, aunque el área de Urbanismo ha conseguido que unas 500 vuelvan a la actividad residencial, el ritmo de aperturas de las ilegales es bastante mayor que el de cierres.

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