La provincia de Málaga y, en particular, su capital, son la meca de las viviendas turísticas en España. Los indicadores conocidos hasta ahora ya permitían atisbar que estaba en lo más alto, pero faltaba concreción o uniformidad para poder comparar con otras zonas del país.

Ahora, el nuevo registro estatal puesto en marcha por el Ministerio de Vivienda, obligatorio desde principios de julio, permite poner cifras oficiales al fenómeno: Málaga ciudad (591.637 habitantes) encabeza el ranking de ciudades con más oferta de pisos turísticos; le siguen Barcelona (1.702.547 habitantes), Sevilla (687.488), Marbella (159.000) y Arona (86.624).

Málaga capital registra 7.102 solicitudes de inscripción de viviendas turísticas a fecha 3 de julio, según los datos del registro estatal municipalizados facilitados por el Ministerio. La lista de los 20 municipios con más demanda de alojamientos turísticos en España tiene otros cinco pueblos malagueños: Mijas (7º), Benalmádena (9º), Fuengirola (11º), Torremolinos (12º) y Estepona (15º).

Todos superan las 2.000 solicitudes ante el Ministerio. Estos datos hacen que Málaga sea también la líder destacada a nivel provincial, con 32.093 solicitudes a dicha fecha, casi el doble que la segunda, Las Palmas con 18.954, o que Alicante, tercera con 17.045.

El nuevo registro, de carácter estatal y operado por los registradores de la propiedad, fue aprobado a finales del año pasado por decreto del Consejo de Ministros, con la finalidad de implementar el reglamento europeo de información en materia de alquileres de corta duración. Se trata de un sistema que registra y expide un número de identificación tanto a los alquileres turísticos como a los de temporada [excluidos de esta información], suscritos por tiempo inferior a un año y usados en ocasiones por los propietarios para sortear la prórroga forzosa a cinco o siete años de los arrendamientos sujetos a la Ley de Vivienda.

Andalucía es la región donde más solicitudes han atendido los registradores, con más de 50.000 para uso turístico y 2.250 para el alquiler de temporada a fecha de 30 de junio, cifra que va aumentando con el paso de los días. Con todo, la cifra representa el 65% de las viviendas turísticas que el INE estima que existen en Andalucía, y apenas un tercio de las 149.608 con licencia registrada por la Junta de Andalucía a fecha 4 de julio.

La clave del sistema es una “ventanilla única digital”, un modelo de comunicación entre Ministerio, el Colegio de Registradores y las plataformas de alquiler. Cuando el Colegio advierta de que el piso no cumple los requisitos su matrícula queda revocada y se comunica a las plataformas, que no podrán comercializar ningún anuncio con este número y deberán retirarlos de las ofertas de alquiler.

Un sistema recurrido por la Junta por invasión de competencias

Andalucía dispone de su propio registro para el alquiler turístico desde 2016. La Junta de Andalucía ha recurrido ante los tribunales el registro estatal porque considera que tiene la competencia exclusiva sobre la gestión y el control de los datos de estos arrendamientos y que el Estado está invadiendo su terreno.

La nueva herramienta del Ministerio permite homogeneizar los datos y contrastarlos, al sortear las diferencias metodológicas que pueda haber entre registros autonómicos. Por ejemplo, en el caso de Andalucía, el registro de la Junta recoge 12.815 licencias para viviendas turísticas registradas en Málaga, mientras que en el recuento estatal son 7.102.

Cada administración contabiliza con criterios, tiempos y finalidades distintas. En Andalucía, es posible tener registrada una vivienda con licencia para piso turístico, pero no tenerlo anunciado para alquiler. Sólo el hecho de contar con esa licencia es un “activo” para venderlo más caro.

La otra fuente habitual para contabilizar pisos de alquiler son los informes que el INE publica dos veces al año, a partir de un barrido de las viviendas turísticas activas en las principales plataformas. Estas cifras suelen ser sensiblemente inferiores a las del registro andaluz porque se basan en la actividad efectiva en portales web. En el último sondeo, en Málaga capital había 7.496 viviendas turísticas, una cifra muy similar a la que apunta ahora el Ministerio de Vivienda.

El registro estatal no define nuevos requisitos ni establece, de momento, un régimen sancionador por la falta de inscripción, pero la puesta en funcionamiento del registro estatal, el pasado 1 de julio, no está siendo uniforme. Abogados y propietarios particulares explican a este medio que se está produciendo un tapón por la lentitud del registro andaluz en realizar algunos trámites.

Por ejemplo, un cambio en la propiedad (y, por tanto, en la titularidad de la licencia) tarda meses en registrarse por la Junta de Andalucía en provincias con los servicios “saturados” como Málaga, y esto está provocando que el registro estatal rechace a su vez la inscripción.

Los datos facilitados por el Ministerio a este medio ofrecen una imagen de la provincia como destacada referencia para las viviendas turísticas. La capital encabeza el listado en cifras absolutas, pero sería más líder aún si se tomasen referencias relativas, pues tiene más viviendas turísticas registradas que Barcelona o Sevilla con menos población. En total, son 7.102 viviendas dedicadas al alquiler turístico.

De ellas, el registro recoge 3.283 en situación estado “activo” y 3.125 en “activo provisional”. Esto significa que han aportado información y documentación al registro y ya disponen de número para poder comercializar, pero la solicitud debe ser aún revisada por el colegio de registradores. Tras ese examen, si en siete días no se subsanan posibles deficiencias (falta de declaración responsable, de licencia, de referencia catastral), el registro se revoca. Hay 694 revocadas en Málaga capital.

Málaga, Marbella, Mijas y Benalmádena en el top 10

Barcelona sigue a Málaga, con 6.849 solicitudes de registro, entre activas, activas provisionales y revocadas. Completan los diez primeros puestos Sevilla (la única ciudad no costera del ranking), con 5.346 pisos, Marbella, con 4.602, Arona (Tenerife) con 3.239, Adeje (Tenerife) con 2.972, Mijas (Málaga) con 2.765, San Bartolomé de Tirajana (Las Palmas) con 2.765 y Benalmádena (Málaga) con 2.762.

La saturación de viviendas turísticas en algunas es un asunto central de la política municipal en ciudades como Málaga, Sevilla o Marbella, las primeras andaluzas en el ranking. Todas han adoptado medidas orientadas a restringir su proliferación, pero su efectividad por ahora es escasa, lo que permite entrever el grado de urgencia que cada gobierno municipal, todos en manos del PP, da al asunto.

Marbella aprobó en febrero la creación de un registro municipal, explicando que “es necesario contar con un censo que refleje la oferta real”. Según un estudio encargado a la Universidad de Málaga, sólo el 32% de los inmuebles dados de alta como turísticos ante la Junta “se comercializan realmente”, por lo que el municipio decidió dotarse de un nuevo registro, que se suma así al autonómico y al estatal. También anunció una nueva normativa para limitar el cambio de uso para esta actividad de los locales comerciales.

En Sevilla, se estableció que en los barrios con más del 10% de viviendas turísticas respecto al total del parque inmobiliario no se concederían nuevas licencias. A la oposición la cifra le parece poco ambiciosa, y el PP pactó con Vox estudiar periódicamente la posible reducción del porcentaje en algunas zonas. Además, hay constancia de que siguen inscribiéndose viviendas de barrios saturados, como ha desvelado el periodista Manuel Florencio.

En Málaga, el alcalde ha ido anunciando nuevas medidas en vísperas de cada nueva manifestación por la vivienda. En junio de 2024 fue la prohibición de registrar nuevas viviendas turísticas si no tenían salida y suministros independientes del resto del edificio; en octubre llegó la prohibición adicional en barrios en los que se supere el 8% del parque inmobiliario. Y en marzo de este año el alcalde Francisco de la Torre anunció que preparaba una moratoria global durante tres años, es decir una prohibición de nuevos registros. Sin embargo, no se ha vuelto a saber. Estas decisiones no han contenido las inscripciones. Desde que anunció la primera medida ha transcurrido un año y ahora hay 1.526 más inscritas: el 10 de junio de 2024 había 11.289 y hoy son 12.815. En Málaga hay secciones censales que superan el 84% de viviendas turísticas sobre el parque inmobiliario.

El veterano regidor malagueño ha ido asumiendo lentamente que la vivienda es el principal reto de su mandato, y apuesta ahora por ceder parcelas públicas a promotores privados para que construyan viviendas de protección oficial de entre 45 y 55 metros cuadrados, así como por agilizar y facilitar la promoción en otros suelos y poner “alfombra roja” a los hoteles frente al modelo de viviendas turísticas. Para la oposición, es insuficiente.

El PSOE local, siguiendo la estela del Gobierno, suele poner el ejemplo de Barcelona, que con el triple de población tiene ya menos solicitudes de vivienda turística y apunta a su extinción en 2028. “Ojalá hubiese más Collbonis”, dijo la ministra Isabel Rodríguez, en referencia a las políticas de vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, basada no sólo en la muerte anunciada de las viviendas turísticas, sino también por la construcción de un parque público de vivienda y la declaración de zonas tensionadas, algo que Málaga se niega a solicitar y que la Junta de Andalucía, que tiene competencias, no va a hacer.