Recoletos es uno de los barrios en los que se divide el distrito madrileño de Salamanca. Lo atraviesan las exclusivas calles Serrano, Velázquez o Goya, limita con el parque del Retiro y en él se encuentran la Biblioteca Nacional, la Casa de América y la plaza de Colón. Aquí están, también, los pisos más caros de todo el país, a 19.000 euros el metro cuadrado. A 126 kilómetros, algo más de una hora en coche, está el polo opuesto del mercado inmobiliario español. El precio mínimo del metro cuadrado en El Pilar, en Talavera de la Reina, se sitúa en torno a los 340 euros.

Los datos se extraen del estudio anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda, que elabora el Grupo Tecnitasa, y apuntan a una evidencia que está tensionando cada vez más a la población de buena parte del territorio. Suben los precios máximos, en torno a un 4% anual, pero mucho más aquellos más bajos, que rozan incrementos medios de casi el 8%, expulsando cada vez a grupos mayores del acceso a la propiedad. “Lo más caro cada vez se pone más caro, pero debido a la escasez de vivienda, tanto de primera como de segunda mano, lo más barato está incrementando su precio muy notablemente en muchas provincias españolas, tanto en la Península como en las islas”, indica el presidente de la tasadora, José María Basañez.

Como muestra el siguiente gráfico, las mayores horquillas se encuentran en cinco comunidades. Estas son, a su vez, las que registran precios máximos más estratosféricos: Madrid, con un diferencial de 18.050 euros por metro cuadrado; Balears, con más de 14.500 de diferencia; Andalucía, con un salto similar; Catalunya, con diferencias de 9.535 euros, entre los 10.120 de Paseo de Gracia, en Barcelona, y los 585 de Torreforta en Tarragona; y Euskadi, entre los 1.490 euros de mínima en el barrio Retuerto, Buen Pastor y Lleno en Barakaldo y los 8.905 de máxima en la avenida Libertad o el paseo Miraconcha en Donosti.

En el estudio, Tecnitasa, la segunda tasadora por volumen de facturación, con unos ingresos de 36,4 millones de euros en 2023, realiza el promedio de varias viviendas en cada municipio, excluyendo unifamiliares, áticos y productos específicos. El informe arroja un “claro incremento” de los precios, de casi un 6%, algo alejado de la subida de la vivienda libre del 8,4% registrada por el Instituto Nacional de Estadística para el mismo periodo, pero que se justifica por ese análisis único de máximos y mínimos.

Además de Talavera, la lectura municipio a municipio permite comprobar que en menos de una decena de localidades se pueden encontrar precios por debajo de los 600 euros el metro cuadrado. Son Ponferada, Elche, Jeréz de la Fronterea, Alicante, León, Castellón y Tarragona. Y solo en las zonas más baratas y, por tanto, menos atractivas. Pero incluso en estas se aprecian incrementos porcentuales de precio respecto al año anterior, en algunos casos en los dos dígitos.

Como muestra la siguiente tabla, en la que se puede consultar el precio medio máximo y mínimo, así como la evolución, en 71 municipios, el precio en los barrios más baratos se dispara en localidades como Segovia (62,5%), en la zona industrial de El Cerro, donde los precios más asequibles rondan ya los 1.300 euros el metro cuadrado, y Guadalajara, con incrementos del 36,8%, hasta los 950 euros, en la zona de El Balconcillo. Precisamente, las áreas cercanas a los grandes núcleos metropolitanos, acaban sufriendo por expansión la tensión en sus precios.

“En este escenario de subidas, parte de la demanda que ya no puede acceder a lo que podría ser su mercado natural se desplaza a otra zona que, de entrada, tiene precios más bajos. Pero esta nueva zona, estimulada por la demanda, incrementa también su precio. Se podría hablar de efecto dominó”, indica el director técnico de Tecnitasa, Fernando García-Marcos, que apunta a que “otra parte de la demanda se desplaza al alquiler o, estando el alquiler también en un escenario de subidas, se va de la ciudad o se queda en casa de sus padres”.

En el caso de Málaga es llamativa la caída de precios en el barrio más asequible. “No obedece a la tendencia del mercado inmobiliario de la ciudad ni de la provincia”, señala la delegada del Grupo en la zona, Selma Dalebrook de Castro. En concreto, se trata del barrio de Palma-Palmilla, “una zona deprimida social y económicamente, donde en los últimos años ha aumentado la conflictividad”, explica la tasadora.

Pese a los precios disparados, desde la tasadora, no obstante, descartan un escenario de burbuja inmobiliaria. “Ahora se pide mucho mayor solidez de las operaciones y de las entidades y agentes que intervienen en el proceso”, indica el director técnico, que apunta no solo al coste de la transacción, sino a la cuota hipotecaria. La concesión de hipotecas subió un 11,2% en 2024 y alcanzó su precio máximo desde 2007, con un volumen medio de capital prestado de 145.000 euros.

El lujo, disparado

Si suben los precios más bajos, el lujo se permite incrementos desbaratados. Un 173% más en Marbella; un 113% en Palma; alrededor del 19% en Bilbao, Madrid y Almería… “En la edición pasada comprobamos que la calle Serrano dejaba el trono de ser el precio más prohibitivo de España por el de Recoletos, con inmuebles totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados de lujo”, indica el informe, que apunta que esta zona ha experimentado “un incremento del 18,8%, al pasar de 16.000 a 19.000 euros el metro cuadrado los pisos más señoriales del epicentro del lujo y la cultura de la capital”. Le siguen otras ubicaciones para carteras privilegiadas, fondos o inversores, como Nou Llevant y Portixol, en Palma; Puente Romano, en Marbella; o Paseo de Gracia, en Barcelona.

Según los datos de Idealista, el mayor stock de viviendas de lujo se encuentran en Balears, Málaga, Alicante, Madrid y Barcelona, aunque el 77% son viviendas unifamiliares, al margen del estudio realizado por Tecnitasa. Barnes, una de las inmobiliarias líder en el sector a nivel internacional, ya estimaba que el mercado no deje de crecer en 2025, aupado principalmente por inversores extranjeros. De acuerdo con los datos de esta compañía, solo el 8% de las compras de este perfil son realizadas por ciudadanos españoles.